2025年8月10日 / 最終更新日時 : 2025年8月10日 FPかし FP

FP試験にも実生活にも役立つ「媒介契約の種類と特徴」

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媒介契約ってなんで3種類もあるの？
もう“まとめて1つ”じゃダメなのかなぁ、、、
覚えるだけで頭がぐるぐるするよ。

わかるよ、その気持ち、、、でも3種類に分かれてるのは、
売主さんの自由度とか、不動産会社の動き方が違うからなんだ。
だからまとめちゃうと、かえって不便になっちゃうんだよね。

なるほど、、、つまり飛行機でいうエコノミー、ビジネス、ファーストみたいな違い？
それぞれサービス内容や自由度が変わるってことなんだね。
なんかもっと詳しく知りたくなってきたかも！

うん、それいい例えだね！自由度やサポートの厚みが変わるっていう点では、飛行機の座席クラスと似てるよ。
じゃあ今回は、その“媒介契約の種類と特徴”について、順番にわかりやすく解説していこうか。

自由度やサポートの厚みが変わるという点では、媒介契約はまるで飛行機の座席クラスの違いに似ています。
エコノミークラス、ビジネスクラス、ファーストクラス——名前は似ていても、受けられるサービスや条件が異なるように、媒介契約も「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があり、それぞれに特徴やルールがあります。

一見すると「似たような契約が3つもあるなんて、まとめちゃえばいいのに」と思ってしまいますが、実はこの区分があるからこそ、売主側の自由度や不動産会社の動き方が調整でき、取引の目的や状況に合わせた柔軟な契約が可能になるのです。

そこで今回は、その「媒介契約の種類と特徴」について、順番にわかりやすく整理しながら解説していきます。
FP試験の学習にも、不動産売却を検討している方の実生活にも、きっと役立つ知識になるはずです。

1 一般媒介契約とは？特徴と基本ルール
2 専任媒介契約とは？特徴と基本ルール
3 専属専任媒介契約とは？特徴と基本ルール
4 媒介契約は自由度とサポートのバランスで選ぼう

一般媒介契約とは？特徴と基本ルール

一般媒介契約は、不動産を売却するときに複数の不動産会社へ同時に依頼できる契約形態です。
例えばA社・B社・C社と並行して依頼でき、より多くの買主候補にアプローチ可能です。依頼者（売主）にとっては自由度が高く、自分で買主を見つけて直接契約することもできます。

えっ、複数の会社に同時に依頼できるの？じゃあみんな一般媒介にすればいいのに。
だって依頼先が多いほうが、契約も早く決まりそうじゃない？

たしかに早く決まりそうに見えるけど、そうとも限らないんだ。
一般媒介だと不動産会社同士が競合するから、広告や販売活動にあまり力を入れない場合もある。
だから自由度は高いけど、売却スピードや条件面では必ずしも有利になるとは限らないんだよ。

なるほど〜！つまり他社にもお願いしてると、“浮気性”なお客さんって思われちゃうんだね。
そりゃ一途なお客さんほどはお金も時間もかけてもらえないか〜。

特徴

複数の不動産会社に同時依頼できる
- 「A社とB社とC社…」と並行して依頼可能。
- より多くの買主候補にアプローチできる。
自分で見つけた買主と直接契約できる
- 自己発見取引が可能。
- 買主が友人や知人などの場合、仲介手数料を払わずに契約できるケースもある。
報告義務・登録義務がない
- 不動産会社から定期的な販売活動の報告はなくてもOK（報告を受ける場合もあるが義務ではない）。
- レインズ（指定流通機構）への登録も義務なし。
契約期間に法的な上限はない
- 宅建業法で期間制限はなし。
- 実務上は3か月以内で契約するケースが多い。

えっ、自分で買主を探しちゃっていいの！？
しかも見つけたら直接契約できるなんて、、、

うん、一般媒介ならそれができるんだ。
知り合いや自分で探した相手と契約すれば、仲介手数料がかからないこともある。
ただし契約や書類の手続きはしっかりやらないと、後でトラブルになる可能性もあるよ。

メリット

依頼先も売り方も自分で選べる契約
自己発見取引で仲介手数料を節約できる

デメリット

不動産会社は他社との競争になるため、広告や販売活動が限定的になりやすい
責任の所在が分散し、進捗管理がしづらい

専任媒介契約とは？特徴と基本ルール

専任媒介契約は、不動産の売却を1社の不動産会社にだけ依頼する契約形態です。
一般媒介よりも自由度は下がりますが、その分、不動産会社は「うちで必ず契約になる」という前提で動けるため、広告や販売活動に力を入れやすくなります。

おっ、こっちは“一途な契約”って感じだね。
一般媒介よりも一社にしぼってお願いする分、
ちゃんと頑張って探してくれそう！

そうそう、一社にしぼる分だけ優先度も上がるし、販売活動にも力を入れてもらいやすいんだ。
しかも定期的に報告もしてくれるから、進捗が見えやすいのも安心ポイントだよ。

特徴

依頼できるのは1社のみ
- 他社への依頼は不可。
- ただし、自分で見つけた買主と直接契約（自己発見取引）は可能。
報告義務あり
- 不動産会社は、2週間に1回以上の販売活動状況を依頼者に報告する義務がある。
レインズ（指定流通機構）への登録義務あり
- 契約締結から7日以内（休業日除く）に登録する必要がある。
契約期間は最長3か月
- 宅建業法で定められており、更新は可能。

へぇ〜、専任媒介だと2週間に1回は“今こんな感じです”って報告しないといけないんだ。
これじゃ不動産会社もさぼれないね〜、ちゃんと動いてるかバレちゃうもん。

そうだね、報告義務があるから、動きが数字や状況で見えるんだ。
売主側も安心できるし、不動産会社も計画的に販売活動を進めやすくなるよ。

メリット

1社に絞ることで、担当者が優先的に販売活動に力を入れてくれる
定期報告があるため、販売状況を把握しやすい

デメリット

他社への依頼ができないため、販売経路が限定される
専属専任媒介よりは自由度が高いが、一般媒介よりは制限がある

専属専任媒介契約とは？特徴と基本ルール

専属専任媒介契約は、不動産の売却を1社の不動産会社だけに依頼し、さらに自分で見つけた買主とも必ずその会社を通して契約しなければならない契約形態です。
3種類の中で最も自由度が低い代わりに、不動産会社からのサポートや販売活動はもっとも手厚くなります。

うわっ、今度は自分で見つけた買主まで必ず報告して、その会社を通さなきゃいけないの？
一般媒介や専任媒介よりもずっと縛りがきついじゃん。
これってもう“束縛彼氏”レベルだね〜。

たしかに束縛感は強いけど、その分“うちで必ず契約になる”って前提で動けるから、
広告や販売活動にも全力を注ぎやすいんだ。
自由は少ないけど、サポートの手厚さは3種類の中で一番だよ。

特徴

依頼できるのは1社のみ
- 他社への依頼は不可。
- 自分で見つけた買主とも、必ずその会社を通して契約（自己発見取引は不可）。
報告義務あり（頻度が高い）
- 不動産会社は1週間に1回以上、販売活動の状況を報告する義務がある。
レインズ（指定流通機構）への登録義務あり
- 契約締結から5日以内（休業日除く）に登録する必要がある。
契約期間は最長3か月
- 宅建業法で定められており、更新は可能。

ありゃ、契約期間の最長3か月ってところは、専任媒介と同じなんだね。
ここは意外と変わらないんだ〜。

たしかに、もし契約期間が6か月とか1年もあったら、
“まだ時間あるしいっか〜”ってダラダラ探す感じになっちゃうかもね。

メリット

販売活動や広告に最も力を入れてもらいやすい
報告頻度が高く、進捗が常に把握できる

デメリット

自分で買主を見つけても必ず仲介を通す必要があるため、仲介手数料の節約はできない
自由度が低く、契約の柔軟性は最も制限される

媒介契約は自由度とサポートのバランスで選ぼう

結局、自由度が高い一般媒介と、サポートが手厚い専属専任、どっちがいいのか迷っちゃうな〜。

それは状況次第だね。早く売りたい、広告も全力でやってほしいなら専属専任。
自由度を優先したいなら一般媒介。専任媒介はその中間って感じ。

そうそう、大事なのは“自由度”と“サポート”のバランスをどう取るかだよ。
売却の目的やスケジュールに合わせて、最適な契約を選べば失敗しにくいんだ。

なるほど〜！自分の状況に合わせて選べばいいんだね。
これで3種類の違いもバッチリわかったし、なんだか自信ついてきたよ！

契約種類	依頼できる会社数	自己発見取引	報告義務	指定流通機構登録期限	契約期間
一般媒介契約	複数社OK	可能	義務なし	義務なし	制限なし（通常3か月以内）
専任媒介契約	1社のみ	可能	2週間に1回以上	7日以内	最長3か月
専属専任媒介契約	1社のみ	不可（必ず仲介経由）	1週間に1回以上	5日以内	最長3か月