不動産登記簿の構成をやさしく解説！
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ねぇねぇ、不動産登記簿の“甲区”とか“乙区”って、、、いつの時代の言葉なの！？
なんか時代劇に出てきそうなんだけど、、、これ本当に今でも使うの？
たしかに“甲区・乙区”って、ちょっと時代がかった名前だよね。
でもこれは登記簿の中で、所有権とそれ以外の権利を分けて整理するための区分なんだ。
“甲区”は所有権、“乙区”は抵当権などの権利が記録されるよ。
FPの勉強してたはずなのに、、、気づいたら漢文の授業始まってたみたい。
甲区とか乙区とか、もう意味わかんないし、、、おやすみ。
ま、待って待って！その気持ちはすっごくわかる、、、最初は誰でも混乱するよ。
でも大丈夫、今回はそんな“登記簿の構成”をスッキリやさしく解説していくからね！
「甲区」「乙区」という言葉には少し戸惑うかもしれませんが、
これらは今でも実際に使われている、不動産登記簿上の大切な区分です。
ここからは、このやりとりをもとに、不動産登記簿の構成について文章でわかりやすく解説していきます。
初めて学ぶ方でも理解しやすいように、丁寧にまとめていきますので、ぜひ最後までご覧ください。
目次
登記簿の構成を知れば、登記の読み方がぐっとラクになる！
不動産の登記簿は、物件の情報や権利関係が整理された公式な記録です。
一見すると難しそうに見えるかもしれませんが、実は大きく3つの区分に分かれているだけです。
その3つとは、次のとおりです。
- 表題部（ひょうだいぶ）：土地や建物の所在地、面積、構造などの「物理的な情報」が記録されます。
- 権利部 甲区（こうく）：所有権に関する事項（所有者の氏名や、所有権の移転・保存など）が記録されます。
- 権利部 乙区（おつく）：所有権以外の権利（抵当権、賃借権など）が記録されます。
甲区とか乙区って、、、いつの時代の言葉なの？今って令和だよ？
もっとわかりやすく、馴染みやすい名前にできないのかな〜？
うん、その不満はごもっとも。たしかにもうちょっと親しみやすい名前でもいいよね。
でも“甲区”や“乙区”は、長い間使われてきた法律用語で、今も正式な区分として使われているんだ。
このように構成がわかっていれば、登記簿を見るときも「どこに何が書いてあるか」がすぐに判断できるようになります。
特にFP試験では「甲区＝所有権、乙区＝その他の権利」と整理しておくことが重要です。
また、登記簿は実務でも不動産の権利関係を確認するうえで非常に役立ちますので、構成を理解しておくと将来にもつながります。
| 区分 | 内容 |
|---|---|
| 表題部 | 土地や建物の所在地、面積、構造など、物理的な情報が記録されます。 |
| 権利部 甲区 | 所有権に関する情報（保存、移転、差押えなど）が記録されます。 |
| 権利部 乙区 | 抵当権や賃借権など、所有権以外の権利に関する情報が記録されます。 |
不動産登記簿って、そもそも何のためにあるの？
不動産登記簿は、「その不動産がどこにあり、誰がどんな権利を持っているのか」を明らかにするための公的な記録です。
つまり、不動産に関する情報を「見える化」することで、取引や権利関係をスムーズにするための仕組みです。
たとえば、土地や建物を買いたいときに「本当にこの人が所有者なの？」「ローンの担保に入ってない？」という情報を、
登記簿を見れば確認できるようになっています。
また、誰がどんな権利を先に取得したか（登記の順位）も記録されているため、
権利の争いを防ぐための証明手段としても重要です。
不動産って、国にとってもすごく重要な資産だから、
誰がどの土地や建物を持っているのか、ちゃんと公的に記録して管理しておきたいんだよね。
▼ ポイントまとめ
- 不動産の所在地や物理的情報、権利関係が公的に記録されている
- 誰がどんな権利を持っているかが明確になる
- 不動産の取引や法的なトラブル防止に役立つ
表題部ってなに？ざっくり言うと“物件のプロフィール”！
不動産登記簿の「表題部」には、土地や建物そのものに関する基本的な情報が記録されています。
言いかえると、表題部はその不動産の「プロフィール欄」のようなものです。
たとえば、土地であれば以下のような情報が載っています。
- 所在地
- 地目（土地の用途：宅地・田・山林など）
- 地積（面積）
また、建物の場合は、
- 所在地（敷地の地番）
- 家屋の種類（居宅・店舗・倉庫など）
- 構造（木造・鉄筋コンクリート造など）
- 床面積（各階ごと）
などが記載されます。
甲区とか乙区って、、、いつの時代の言葉なの？今って令和だよ？
もっとわかりやすく、馴染みやすい名前にできないのかな〜？
そうそう、そのイメージはかなり的確だよ。
“どんな不動産か”を客観的に確認できるのが、表題部の役割なんだ。
表題部には権利関係の情報は載っていません。
あくまでも、「どこに、どんな不動産があるのか」を示すための部分です。
甲区と乙区？登記簿の中の“権利パート”をチェック！
不動産登記簿の「権利部」は、その名のとおり不動産に関する権利を記録する部分です。
この権利部は、さらに**甲区（こうく）と乙区（おつく）**の2つに分かれています。
たとえばスマホを登記するってなったら、
表題部には“AppleかAndroidか”とか“どの機種か”みたいなスマホの情報が書かれてて、
権利部には“このスマホは誰のものか”っていう持ち主の情報が書かれてる感じ、、、ってこと？」
うん、その例えはかなりいい線いってるよ。
“物の情報＝表題部”、“誰のものか＝権利部”って考えると、すごくわかりやすいね。
■ 甲区（こうく）：所有権の記録
甲区には、所有権に関する情報が記載されています。
たとえば以下のような内容です。
- 所有者の氏名・住所
- 所有権の取得原因（売買、相続など）
- 登記の日付
- 差押えや仮処分などの記録
つまり、「この不動産は誰のものか？」という情報が書かれているのが甲区です。
■ 乙区（おつく）：所有権以外の権利
乙区には、所有権以外の権利が記載されます。具体的には、
- 抵当権（住宅ローンなどの担保）
- 地上権や賃借権などの用益権
- 根抵当権や質権など
これらは、「その不動産を使ったり、お金を借りるときの担保にしている」といった情報です。
権利部は登記簿の中でもとくに重要な部分で、不動産の「法的な状態」を把握するために欠かせません。
誰が権利を持っていて、他にどんな権利がついているのかを確認する際は、まずここをチェックしましょう。
つまり、、、乙区って“このスマホ、ローン残ってます”とか“レンタル中です”っていう情報が書かれてるってこと？
持ち主じゃないけど、使う権利とかお金の担保にしてる人が関係してくる部分なんだね？
そう、その通り。乙区には“所有者以外の権利関係者”の情報が載るんだ。
たとえば抵当権を設定した銀行とか、借りて使ってる人の権利もここに記録されるよ。
表題部・甲区・乙区、それぞれの役割をしっかり理解しよう！
なるほど〜！表題部・甲区・乙区って、こうやって分かれてるから、
“どんな物件で、誰のもので、どんな権利がついてるのか”って順番に見ていけるんだね！
うん、登記簿って一見むずかしそうだけど、構成がわかれば読みやすくなるよ。
表題部は“物件そのもの”の情報、甲区は“所有者の情報”、乙区は“担保や賃借権など、その他の権利”が記録されてるんだ。
この3つの区分の意味と役割をしっかり理解しておけば、
FP試験で問われる登記関連の問題にも落ち着いて対応できるし、
実務でも登記簿を読むときに必要な情報をすぐに探せるようになるよ！
うん！仕組みがちゃんとわかると、難しそうだった登記簿も一気に見やすくなった気がする！
これならFP試験でもちゃんと説明できそう！なんかちょっと成長したかも！
不動産登記簿は、「表題部・甲区・乙区」という3つの区分で構成されています。
- 表題部には、不動産そのものの情報（所在地・面積・構造など）
- 甲区には、所有者や所有権に関する情報
- 乙区には、抵当権など所有権以外の権利
が記録されています。
このしくみを理解すれば、登記簿に何が書かれているのかがスッと頭に入ってくるようになります。
難しそうに見えても、ポイントを押さえれば意外とシンプルです。
登記簿はFP試験でも頻出のテーマですし、不動産に関わる実務でも大いに役立ちます。
この機会にしっかり整理しておきましょう！
記事を読んでいただき、ありがとうございました！
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